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一叶知秋

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房地产开发工作流程及税、费概要  

2008-09-21 21:23:47|  分类: 知识了解 |  标签: |举报 |字号 订阅

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往事随风房地产开发工作流程及税、费概要

 

 

 (①稅、费标准**数据各地不一,未注;②个人随机总结,不代表---?)

房地产开发项目从意欲选址、初步测算论证、取得土地(招、拍、挂或协议转让国有出让用地)开始,到房屋规划、设计、建设、出租、出售、售后服务,涉及内部管理、对外综合协调等诸多工作细节。一般项目建设周期长、前期投入较大,直接成本、财务成本、建设标准及工程质量、客户服务、政策变化因素等细节决定项目开发的经济效益及社会效益。把握细节,至关重要。

开发企业自有项目立项意向至建设完毕,出售或出租并实施全寿命周期的物业管理,须遵循国家政策、地方法规及开发程序原则。工作流程概括8个步骤:投资机会寻找---投资机会筛选---可行性研究---获取土地使用权---规划设计与方案报批---签署有关合作协议---施工建设与竣工验收---市场营销与物业管理。这8个步骤又可分成四个阶段:投资机会选择与决策分析---前期工作---建设阶段---租售与物业服务阶段。房地产开发的业务流程并不是一成不变的,在某些情况下,各阶段流程可交叉、同步进行。

※※ 市 工 程 建 设管 理 流 程

⑴项目立项---发改委取得建设项目计划批准文件,按规定取得《房地产开发项目经营权证明》。                  

⑵项目选址---《项目选址意见书》(规划局)。

⑶向规划局申领《建设用地规划许可证》。

⑷获取土地使用权---《国有土地使用权证》。

⑸需要进行房屋拆迁的,向市国土资源局申领《建设拆迁临时用地许可证》,向市拆迁办申领《房屋拆迁许可证》。办理房屋拆迁冻结审批、房屋拆迁工程验收手续。

⑹向市规划局申领《建设工程设计规划要求通知书》;向市建委申办建设工程勘察、设计招标手续,建设工程方案评审手续;向规划局申领《建设工程设计方案规划审查意见通知书》。(分析、论证项目用地控制范围与特征、规划用途及成本/获益,提供调整意见)

⑺依工程情况,办理以下部门手续:

a、向市消防局申领《消防设计文件审查意见》;

b、向市城建基金办取得《建设工程收费回执单》(基础设施配套费、人防工程易地建设费);

c、向市环保局申领《环境影响报告书(表)审查意见》;

d、向市园林局申领《建设工程绿化规划审批书》。

⑻向市规划局申领《建设工程规划许可证》。

⑼到市建委办理工程报建手续:取得《工程建设项目报建证》;办理施工图

设计文件审查手续,取得《施工图设计文件审查批准书》(人防、消防、抗震、防雷等专业审核);办理工程监理招投标手续。

⑽建设单位到市建筑市场交易中心办理施工招投标手续,领取《建设工程中标通知书》;会同施工单位办理工程质量监督、安全监督、工程定额管理、队伍管理、劳保统筹等手续。

⑾市建委申请施工许可,领取《建设工程施工许可证》。

⑿施工放线、验线、开工建设,建设及投资符合预售条件时,申领《商品房预售许可证》。

⒀建设期间,办理市政设施、专业管网(线)技术接洽与方案会审、成本审核、合同与协议签订、施工。项目建设完成后,建设单位组织勘探、设计、监理、施工单位进行分户验收及综合验收、备案;规划局、环保局、消防局、园林局、人防办、防雷办分别出具准许使用文件,质检站出具质量监督报告。

⒁建设单位在规定的时间内到建委办理竣工验收备案手续。

⒂建设单位在规定的时间内,到市房管局办理房屋确权登记发证手续。

⒃建设单位向城建档案馆报送符合规定的工程建设档案资料。

⒄建设单位委托入住初期物业管理与实施售后服务。

一、建设行政事业性收费(参考)

01、城市建设综合配套费(正常交费﹠申请减、免、缓):配套费,热源,供水,燃气,排水,综合布线。

02、综合开发管理费

03、工程定额测定费

04、工程质量监督费

05、劳保统筹

06、建筑墙体节能

07、房屋权属登记费

08、施工图设计审查

09、 房屋拆迁管理费

10、 抵押权、典权登记费

11、施工许可审批:散装水泥押金;墙体节能

二、行业管理部门收费(参考)

01、道路/排水(可协商):占人行道,车道,商业及繁华道路;破沥青主次干道,水泥砼路面,普通砼板,土路;

02、施工安全措施费(返)

03、定额站测定费

04、建设工程交易中心管理费:勘察/监理

05、防空地下室异地建设费

06、工程建设、材料招标管理费

07、环保局环评费

08、国土局土地测绘费

09、环境绿化维护费

10、国土局土地登记费

11、环卫处环卫费

12、造价咨询费(可浮)

13、勘察费

14、施工/监理招标管理费

15、垃圾处理费

16、农民工保证金

17、可行性研究费、咨询费

18、防雷审图、检测费

19、消防图纸审查费

20、市政处排水设施补偿费

21、房管局测绘费

22、房管局评估费

23、房管局资料费

24、征地管理费

25、城市规划技术服务费

26、土地评估

27、城市规划管理费

------

三、其他成本:(参考)

1、土地:出让(招、拍、挂、协议转让)价格(毛地拍卖增加拆迁安置费、管理费);测量费、评估费、公证费、交易费、管理费、契税、登记费、工本费;

2、各专业规划设计费、施工图设计费

3、建筑、安装、装饰工程费用,园林、绿化费用

4、行政收费:如人防建设基金(在职员工年费)、水利建设基金(销售收入计提)、排污费等;

5、代收代付所增加的费用支出:热力开户费、煤气开户费、电视(网络)开户费、代客户预交各种保证金等;

6、“三通一平”费、临时水电开口费、施工道路开口费、绿化维护费、社会治安、周边关系协调等。

7、银行:项目委托咨询费、项目贷款利息、销售保证金监管支出;

8、税务:土地增值税、土地使用税、印花税、企业所得税预征、所得税、营业税、城建税、教育税附加、地方教育费附加;

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